新築建売住宅購入のポイント

 いづれにしろ現地を確認することは大前提です。

まぁ現地を見ないで購入する人はあまりいないとは思いますが・・

現地を見ることと同じくらい重要なのは物件概要や物件契約前に説明を受ける重要事項説明を読み込むことです。

物件概要にはその建物の工法や面積、土地の面積や現地の都市計画法に関わる内容などが書かれています。

実際に現地に物件が建っているわけだからあまり気にしなくてもと思うかもしれませんが、物件概要には意外と重要な情報が含まれています。

例えば、市街化区域か市街化調整区域か？

どう違うの？と思われる方もいると思います。

簡単に表現するならば、市街化区域は積極的に市街化を推進するエリアなのに対して、市街化調整区域は市街化を抑制したいエリアです。

要は市街化調整区域は「建築はあまりしないでね」と抑制しているエリアでもあります。

それでも建築が出来るようにする手段はあるので建物が建築されるわけですが、町ではなく田畑を残したいエリアと表現すると分かりやすいでしょうか？

田畑を残したいエリアですから、実は不動産の価値はあまり高くはありません。

価値が低いということは固定資産税が安く済む可能性があり、それはメリットかもしれませんが、もし将来売却をしたくても資産価値が低い物件を購入したいと思う方も少ないかもしれません。

この市街化調整区域は、田畑を残したいエリアばかりでもありません。

一見すると建物も建っていて街のように見える場所でも、市街化調整区域に指定されているケースがあります。

建築を抑制したい事情は裏を返すと「人に住んでもらいたくない」エリアとも言えます。

かつて頻繁に川の氾濫などで水害に見舞われた経歴のある地域が、市街化調整区域に指定されているケースもあります。

治水事業が進んで最近はあまり水害の被害に合っていなくても、そのリスクは他のエリアよりも高い可能性があります。

そんな背景が物件概要を確認すると透けて見えてくることがあります。

現地がどんなにきれいでもそのエリアの特性も踏まえて検討する必要があると思います。

売主と営業マンの関係を見極める（建売住宅）

建売住宅の販売を行っている営業マンには2種類の立場の人がいます。

A　物件の売主の会社の営業マン

B　売主の会社とは違う不動産会社の営業マン

例えば〇〇ハウスが建売住宅の販売を行っているとして、〇〇ハウスが売主です。

そして現地に待機している営業マンも〇〇ハウスの営業マンというのがAのパターン。

〇〇ハウスの建売住宅だけど現地に待機している営業マンは△△不動産の営業マンというのがBのパターン

Bの場合は〇〇ハウスが自社では販売はせずに△△不動産に販売を委託しているケースになります。

チラシや広告の問い合わせ先は△△不動産の電話番号になっています。

お客さんには△△不動産の建売住宅に見えるかもしれません。

この場合、販売代理という形で売主に代わって販売している場合と媒介として売主とお客さんの間に仲介業者という立場で販売をするケースがあります。販売代理ですと売主の代わりに販売をしているので仲介手数料は発生しませんが媒介の場合は売主と買主を仲介しているので仲介手数料が発生します。

売主から直接購入すれば仲介手数料は発生しませんが、売主がそもそも直接販売はせずに仲介業者にお任せしているケースもあります。この場合は誰が購入しても仲介手数料が発生するということです。

仲介手数料はもしかしたらもったいないと感じる方もいるかもしれません。何もしないので手数料を払うのは当然、もったいないですが、取引が成立する場合はとうぜんその取引が買主であるあなたにとって安全に行われるようにサポートする責任が生じます。

売主から直接、購入するよりも取引上の安心感が増すという考え方もあります。

諸費用を含めた総額を早い段階で把握する

当たり前のことではありますが、物件の購入には物件価格以外にも諸費用が必要です。取引に関わる諸費用以外にも更に引越し費用や家具の購入費用が発生します。こういった諸々の諸費用を早めに把握しておきましょう。

家具の購入費用のように差しあたっては今の物で我慢しておくということができる費用もありますが、避けて通れない費用も当然あります。必要な資金の調達が可能かどうかは早めに確認する必要があります。

なぜなら売買契約を交わしてからでは、当然、キャンセルにはペナルティーが課されます。

「資金が不足することが分かったのでキャンセルします」

なんてことはできないので早めに総額は把握しておきましょう。

引渡し後のアフターフォローの詳細を確認する

アフターフォローも家を買うなら大切な要素です。ただ建売をメイン業務とする会社はアフターフォロー体制はあまり充実していない傾向があります。きめ細かい対応をしてくれることを求めたいですが、そこは会社の考え方もありますので、購入前にアフターフォロー体制の仕組みは確認しておきましょう。

ポイントは

専門の部署があるのか？外注なのか？

アフターフォローの部署の拠点がどこなのか？

スタッフは何人くらいいるのか？

定期点検は行っているのか？

築10年目くらいまでの建物で一番多い依頼内容はどんなもの？

といったところです。

回答の結果、充実した体制があるならうれしいですが、そうではなくてもそういう体制だということで

購入するかどうかの判断材料のひとつに加えればよいと思います。